Preguntas Frecuentes
1. ¿Qué es una cooperativa de viviendas?
Se trata de una agrupación de personas que comparten básicamente la necesidad de una vivienda y se unen para acceder a ella mediante la autopromoción, en las mejores condiciones de calidad y precio posibles. La nota característica de una cooperativa es la ausencia de ánimo de lucro mercantil, ya que su finalidad principal es la adquisición de una vivienda a estricto precio de coste.
2. ¿Qué es una gestora de cooperativas?
La gestora es normalmente una sociedad mercantil que presta sus servicios de gestión y asesoramiento a la cooperativa, a cambio de un precio pactado entre ambas partes. La sociedad gestora está al servicio de la cooperativa y ésta debe exigirle en su gestión total acatamiento a la Ley y transparencia en su actividad. La gestora en ningún momento puede disponer de los fondos económicos de la cooperativa que deben ser utilizados exclusivamente por ella a través de sus órganos de representación.
3. ¿Qué supone pertenecer a una cooperativa de viviendas?
El socio de una cooperativa de viviendas es a la vez promotor indirecto de su vivienda y adjudicatario de la misma. Esta doble condición hace que deba asumir los derechos y deberes que implica pertenecer a la cooperativa.
Entre las ventajas que supone ser socio de una cooperativa de viviendas, hay que citar, en primer lugar, el ahorro económico que supone la autopromoción de viviendas.
Además, el socio participa desde el momento de su incorporación a la cooperativa en cada una de las etapas por las que atraviesa la promoción a través de las asambleas generales, o de las “juntas especiales” de socios cuando existen varias promociones o fases en la misma cooperativa (la “junta especial” es el nombre que da la ley a la asamblea general de la promoción).
4. ¿Qué garantías ofrece el adquirir una vivienda gestionada por una gestora de cooperativa de viviendas?
Una de las mayores inquietudes de las personas interesadas en nuestras viviendas es las garantías que se ofrecen para el buen fin de la promoción.
Destacan las siguientes:
Las aportaciones a cuenta de la vivienda se ingresan directamente en una cuenta corriente de la Cooperativa especial, cuyas disposiciones solo pueden hacerse previa autorización de la compañía de seguros, o entidad financiera, que extiende el seguro, o aval, de cantidades a cuenta, individual para cada socio para las cantidades a aportar hasta la entrega de llaves. Es lo que se conoce como CUENTA BLINDADA.
La financiación corre a cargo de entidades de primera línea y que ofrecen las últimas innovaciones crediticias, préstamos totales, financiación temporal y todo lo que pueda necesitar para la adquisición de su vivienda, así como el mejor asesoramiento para su préstamo protegido.
El suelo lo adquiere la Cooperativa y es propiedad de esta desde un inicio hasta que se escrituran las viviendas a los socios.
5. Qué diferencia existe entre un inscrito y un socio?
Un inscrito en nuestra cooperativa es aquella persona que realiza una solicitud de vivienda a la expectativa de ser adjudicatario en alguno de los proyectos que se prevén promover. El Inscrito, por tanto, no tiene vivienda adjudicada.
El socio cooperativista es parte integrante de la cooperativa, con los derechos y obligaciones que ella conlleva y que vienen establecidos en los Estatutos. Tiene vivienda adjudicada en una promoción concreta y debe hacer frente al programa de pagos que le corresponda según la vivienda que esté adquiriendo.
6. ¿Qué aportaciones y entregas económicas deben hacer los socios a su cooperativa?
Se producen tres tipos de aportaciones: aportaciones al capital social, cuota de ingreso y periódicas, y aportaciones para financiar la vivienda y anexos.
1. Aportaciones al capital social.
Su importe es siempre reembolsable en caso de baja, aunque puede haber deducciones si la baja no es justificada y lo prevén los estatutos; la devolución se produce en las condiciones y plazos que señala el artículo 114.5 de la Ley 4/99.
2. Cuota de ingreso y/o periódicas.
No integran el capital social ni son reintegrables. Su destino es sufragar los gastos generados por la actuación de la sociedad cooperativa y los servicios que esta realice tanto en las primeras etapas de su funcionamiento como posteriormente: constitución, mantenimiento, administración, etc.
3. Entrega o aportaciones para financiar la vivienda y anexos.
Cuantitativamente son las más importantes. Se determinarán como resultado del plan de financiación que deberá aprobar la asamblea general y conocer y admitir contractualmente el socio cooperativista. En caso de baja de un socio cooperativista, el reembolso de sus aportaciones para financiar la vivienda, deberá efectuarse en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio.
Estas aportaciones se realizan mediante una entrega inicial para terrenos, honorarios técnicos, etc., y el resto fraccionado en plazos periódicos durante las obras de ejecución. Posteriormente se obtendrán los préstamos hipotecarios (subsidiados en los casos de viviendas protegidas) y los créditos complementarios o “puente”, en su caso.
7. ¿Se pueden transmitir los derechos sobre las viviendas?
El socio cooperativista que pretenda transmitir sus derechos sobre la vivienda (o local) antes de haber transcurrido cinco años desde la fecha de concesión de la licencia de primera ocupación (o en su defecto, desde la entrega de la posesión de la vivienda), deberá ponerlos a disposición de la
Cooperativa, la cual los ofrecerá a los socios expectantes por orden de antigüedad. El precio de tanteo será igual a la cantidad desembolsada por el socio, incrementada con la revalorización que haya experimentado conforme al IPC. Trascurridos dos meses sin que ningún socio expectante haga uso de su derecho de preferencia, el socio queda autorizado para la transmisión.
Lo anterior no es de aplicación cuando el socio transmita sus derechos a sus ascendientes o descendientes, así como en las transmisiones entre cónyuges aprobadas judicialmente en los casos de separación o divorcio.
8. ¿Qué ocurre si algún socio incumple las obligaciones económicas con la Cooperativa?
El incumplimiento por parte del socio de las obligaciones económicas con la cooperativa, por impago de cuotas o de aportaciones al capital social, o para amortizar préstamos e intereses de los mismos, será considerado falta muy grave, pudiendo dar lugar a la baja del socio por expulsión, mediante expediente instruido al efecto por el Consejo Rector.
En caso de baja por expulsión el socio tiene derecho a exigir el reembolso de sus aportaciones, si bien el Consejo Rector podrá acordar unas deducciones del 30% en las cantidades aportadas al capital social, y del 5% en las cantidades destinadas a financiar el pago de la vivienda.
El socio responderá por el importe reembolsado y, durante el plazo de cinco años, de las deudas contraídas por la Cooperativa con anterioridad a la fecha en la que nace su derecho al reembolso, en el caso de que el patrimonio social sea insuficiente para hacer frente a ellas.
9. ¿Pueden promover las cooperativas Viviendas con Protección Pública?
Si, en cuyo caso los socios cooperativistas deberán documentar el cumplimiento de los requisitos de acceso a las mismas ante la Cooperativa que, a su vez, han de documentarlo ante la Comunidad de Madrid. Asimismo, es la Cooperativa quien solicitan ante la Dirección General de Arquitectura y
Vivienda la Calificación Provisional de las viviendas que promueven como Vivienda con Protección Pública. Las viviendas adquieren su condición definitiva de Vivienda con Protección Pública cuando obtienen la Calificación Definitiva.
10. ¿Qué es una vivienda protegida de precio limitado?
La superficie construida máxima de estas viviendas es 150 m2. Están sujetas a un Precio Máximo Legal de Venta (PMLV). La duración del régimen legal de protección pública es de 20 años a contar desde la fecha de la Calificación Definitiva. Sólo se pueden promover sobre suelo destinado expresamente a vivienda libre, Vivienda de Protección Pública de más de 110 m2 o a vivienda a precio tasado. Requisitos de acceso a la VPPL: – Que los ingresos familiares no excedan de 7,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). – No ser titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda sujeta a régimen de protección en todo el territorio nacional, excepto en los casos de sentencia judicial de separación o divorcio cuando, como consecuencia de ésta, no se le haya adjudicado el uso de la vivienda que constituía la residencia familiar. – No ser titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre una vivienda libre en la Comunidad de Madrid cuyo valor, según el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), exceda del 40% del precio máximo total de venta (inferior al Precio Máximo Legal de Venta o PMLV). Este requisito no deberá aplicarse en los casos de sentencia judicial de separación o divorcio cuando, como consecuencia de ésta, no se le haya adjudicado el uso de la vivienda que constituía la residencia familiar. – Que se destine a domicilio habitual y permanente de sus ocupantes legales.
11. ¿Qué ayudas se prestan al optar a una Vivienda con Protección Pública?
Las ayudas que presta la Administración a los usuarios al optar a una Vivienda con Protección Pública son:
1. Control técnico de las viviendas.
2. Fijación del Precio Máximo Legal de Venta.
3. Establecimiento de requisitos concretos de acceso a cada tipo de vivienda.
4. Desgravaciones en la declaración del IRPF y a los adquirientes siempre que cumplan determinados requisitos.
5. En el caso de los jóvenes, menores de 35 años, acceso a la Hipoteca Joven de la Comunidad de Murcia.
12. ¿Qué es una vivienda protegida de precio limitado (VPPL) para familias numerosas (VPPL – FN)
Cuando la VPPL esté destinada a familias numerosas: Las viviendas sólo se diferenciarán en que la superficie construida será, al menos, de 110 m2. En cuanto a los requisitos de acceso a las mismas, sólo varía el valor, según el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), de las viviendas libres en la Comunidad de Madrid de las que pueden ostentar el pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre una vivienda libre en la Comunidad de Madrid. En este caso el valor pasa a ser del 60%. Obligaciones: – Si se ha obtenido ayuda económica, la vivienda no podrá transmitirse durante el plazo de cinco años desde la percepción de la misma, salvo que se obtenga autorización de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda. Esta autorización implica el reintegro de la cantidad subvencionada más los intereses legales. – Podrá solicitarse la Descalificación una vez transcurrido un mínimo de 15 años desde la Calificación Definitiva. – Los adquirentes de la vivienda deberán proceder a su ocupación en el plazo máximo de un año desde la entrega de la misma. – Para realizar obras o reformas deberá obtenerse autorización de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda.
Ayuda económica a la adquisición de Vivienda de precio limitado para familias numerosas:
Destinatarios: Adquirentes o promotores individuales en el caso de uso propio de VPPL destinada a familias numerosas.
Descripción de la ayuda:
Consiste en una subvención denominada Cheque-Vivienda Venta, por una cuantía del 7% del precio de venta total de la vivienda (que deberá ser inferior al Precio Máximo Legal de Venta).
Requisitos para acceder a la ayuda: Que los ingresos familiares no excedan de 7,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), a fecha de solicitud del Cheque-Vivienda, y que dichos ingresos representen al menos un 8% del precio de venta total de la vivienda.
Plazo de solicitud: Antes de transcurridos 6 meses desde la fecha de obtención de la Calificación Definitiva.
13. ¿Qué es el IPREM?
El IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) es un Indicador establecido anualmente por la Administración General del Estado que sirve de referencia en materia de Vivienda con Protección Pública, aplicando una corrección que tiene en cuenta la situación concreta de la unidad familiar. El valor, una vez corregido, se compara con la renta de la unidad familiar. Para el año 2006, su cuantía es de 6.707,40 euros.
14. Si ya dispongo de una vivienda, ¿puedo acceder a una Vivienda con Protección Pública?
Para acceder a una Vivienda con Protección Pública el adquiriente no podrá ser titular de una vivienda protegida en todo el territorio nacional, ni de una vivienda libre en la Comunidad de Madrid cuyo valor exceda el 40% del Precio Máximo Legal de Venta de la VPP que se pretende (según el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) o el 60% en el caso de familias numerosas.
15. ¿Se puede vender una Vivienda con Protección Pública?
La venta de una Vivienda con Protección Pública depende de la extinción del Régimen Legal de Protección Pública asociado a la misma. Su extinción puede producirse:
1. Por el transcurso del plazo correspondiente: Con carácter general y para Viviendas con Protección Pública para venta o uso propio, 20 años a contar desde la calificación definitiva.
2. Por Descalificación concedida a petición del propietario de la vivienda: Para ello debe haber transcurrido un mínimo de 15 años desde la calificación definitiva y se ha debido restituir el importe de la totalidad de las ayudas económicas directas percibidas y, en su caso, el importe de las bonificaciones tributarias, en ambos casos, con sus correspondientes intereses
16. ¿Puedo darme de baja en una promoción?
Si. Para darse de baja en una promoción únicamente hay que presentar una carta de solicitud de baja dirigida al Consejo Rector de la cooperativa a la que se pertenece, explicando los motivos que originan la baja. El socio cooperativista quedará sujeto a lo establecido en los Estatutos de la cooperativa para la devolución de las cantidades entregadas en concepto de pagos de su vivienda.
17. ¿La nacionalidad del solicitante es un requisito para acceder a una Vivienda con Protección Pública?
La nacionalidad no es un requisito para poder acceder a una Vivienda con Protección Pública. Tan sólo debe cumplir con los requisitos establecidos en función de la tipología de vivienda. Lo que sí es obligatorio en todos los casos es que la vivienda se destine a residencia habitual y permanente de la unidad familiar. Por tanto, el usuario debe residir en la vivienda.